04-01-2019 | 10:20

Законодавчі зміни у сфері земельних відносин

З 01.01.2019 набрав чинності Закон України від 10.07.2018 № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (далі – Закон 2498).

Законом 2498 внесено зміни до низки законодавчіх актів, зокрема:

Земельний кодекс України (далі – Кодекс) доповнено статтею 37-1, якою врегульовано особливості використання та розпорядження земельними ділянками, розташованими у масиві земель сільськогосподарського призначення, а також полезахисними лісовими смугами, які обмежують такий масив:

  • Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок;
  • Власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть обмінюватися такими земельними ділянками;
  • Обмін(міна) земельної ділянки державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель сільськогосподарського призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, здійснюється лише у разі, якщо обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між нормативними грошовими оцінками становить не більше як 10 відсотків;
  • Надано можливість землевласникам та землекористувачам земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди обмінюватись належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок,
  • Урегульовано процедуру використання польових доріг та полезахисних смуг. Земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами (строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років);
  • Передача в оренду земельних ділянок державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, здійснюється за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням;
  • Земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції;
  • Земельні ділянки під полезахисними лісовими смугами, які обмежують масив земель сільськогосподарського призначення, передаються у постійне користування державним або комунальним спеціалізованим підприємствам або в оренду фізичним та юридичним особам з обов’язковим включенням до договору оренди землі умов щодо утримання та збереження таких смуг;
  • Надано землевласникам (землекористувачам) переважне право на укладення договорів оренди в одному масиві земель.Особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а у разі якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді, - на одержання їх у суборенду, за умови передачі у користування іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві на такий самий строк та на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких земельних ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.

Частину  4 статті 1021 Кодексу викладено в новій редакції - строк користування земельною ділянкою державної, комунальної  та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

Розділ X «Перехідні положення» Кодексу доповнено пунктом 21, відповідно до якого з дня набрання чинності Законом 2498 землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності. 

Закон України «Про оренду землі» доповнено ст. 8-2 Особливості набуття і реалізації права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення:

  • Власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Укладення договору суборенди у такому разі не потребує згоди орендодавця, при цьому орендар залишається відповідальним перед орендодавцем за виконання договору оренди. Припинення дії одного з договорів оренди, суборенди земельної ділянки, укладених у порядку обміну правами користування, припиняє дію іншого договору оренди, суборенди, укладеного взамін, про що обов’язково зазначається у таких договорах;
  • Орендарі земельних ділянок зобов’язані письмово повідомити орендодавця про обмін належними їм правами користування земельними ділянками протягом п’яти днів з дня державної реєстрації права суборенди. У письмовому повідомленні зазначаються кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), строк, на який укладено договір суборенди, та особа, якій передано в суборенду земельну ділянку. Письмове повідомлення надсилається орендодавцеві рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Встановлено, що право оренди (суборенди) земельних ділянок, що набувається особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, з передачею взамін права користування іншою земельною ділянкою набувається і реалізується з такими особливостями:

  • строк оренди (суборенди) не повинен перевищувати строку користування земельною ділянкою за договором, що укладається взамін;
  • розмір орендної плати (плати за суборенду) має відповідати орендній платі (платі за суборенду) за договором, що укладається взамін;
  • орендар не має переважного права на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
  • орендар (суборендар) не має права на компенсацію іншою стороною договору витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, на поновлення договору оренди (суборенди) на новий строк у разі заперечень іншої сторони договору;
  • у разі якщо до земельної ділянки, право на яку передається взамін, відсутній доступ з краю масиву, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, зобов’язана забезпечити землекористувачу право проходу, проїзду до такої земельної ділянки на умовах безоплатного земельного сервітуту;
  • у разі якщо в оренду (суборенду) особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, передається декілька земельних ділянок, що належать одній особі, земельні ділянки, право користування якими передається взамін, повинні бути пов’язані спільними межами.

Встановлення у договорі оренди (суборенди) земельної ділянки, право на яку передається взамін, інших умов, допускається лише за погодженням іншої сторони договору.

Внесено зміни до Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі – Закон).

У новій редакції статті 13 Закону надано нормативно-правове визначення термінам «невитребувані земельні частки (паї)» та «нерозподілені земельні ділянки»:

  • нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю);
  • невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Цією ж статтею врегульовано порядок використання таких земельних ділянок.

  • нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватись в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження;
  • районні державні адміністрації з 01.01.2019 втрачають право розпоряджатись нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками, що розташовані за межами населених пунктів, а органи місцевого самоврядування, отримують повноваження щодо передачі в оренду для використання за цільовим призначенням нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) після формування їх у земельні ділянки як в межах, так і за межами населених пунктів;
  • встановлено граничний строк оформлення права власності власником (його спадкоємцем) невитребуваної земельної частки (паю) — 1 січня 2025 рокуЯкщо до цього строку власник (його спадкоємець) не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки. Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Закон доповнено статтею 141, якою визначено особливості використання та розпорядження землями, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, а також процедуру здійснення такого розпорядження:

  • організація розподілу земель, що залишилися у колективній власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою, на території якої такі землі розташовані;
  • сільська, селищна, міська рада з метою інформування про проведення розподілу земель, що залишилися у колективній власності, має розмістити у загальнодоступних місцях відповідних населених пунктів, опублікувати у друкованих засобах масової інформації районної державної адміністрації або районної ради та оприлюднити на власному офіційному веб-сайті (за наявності) оголошення про проведення зборів осіб, визначених абз. 2 - 4 ч. 1 статті 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю);
  • розподіл земельних ділянок проводиться за умови реєстрації більшості осіб, визначених в абз. 2 — 4 ч. 1 статті 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю). Збори веде сільський, селищний, міський голова або уповноважена  відповідною радою особа;
  • за результатами розподілу оформляється протокол, що підписується особами, які брали участь у зборах, головуючим та секретарем зборів. До протоколу додається список реєстрації учасників зборів, засвідчений їхніми підписами. Кожен аркуш зазначеного списку підписується головуючим та секретарем зборів і скріплюється печаткою сільської, селищної, міської ради. Секретар зборів у дводенний строк після закінчення зборів подає протокол сільській, селищній, міській раді. Після отримання протоколу зборів сільська, селищна, міська рада протягом місяця приймає рішення про затвердження протоколу розподілу земельних ділянок та прийняття у комунальну власність відповідних земель;
  • це рішення та протокол зборів є підставою для державної реєстрації права власності територіальної громади та/або громадян на відповідні земельні ділянки.

Законом № 2498 установлено граничний строк проведення розподілу між власниками земельних часток (паїв) та їх спадкоємцями земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок — до 1 січня 2025 року.

У разі якщо до 1 січня 2025 року протокол про розподіл земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між особами, визначеними абз. 2 — 4 ч. 1 статті 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю), не оформлений у порядку, визначеному цією статтею, та не поданий на затвердження органам місцевого самоврядування, вважається, що суб’єкти права колективної власності відмовилися від права колективної власності на землю, а зазначені землі (крім невитребуваних часток (паїв) і сформованих за їх рахунок земельних ділянок, а також нерозподілених земельних ділянок) передаються у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним.